Для Андрея
Коротко: кнопка «Запросить условия участия» на сайте собирает заявки инвесторов EB-5. По законам США такое вложение считается ценной бумагой, а не недвижимостью. Чтобы собирать на него инвесторов, скорее всего, нужна другая лицензия, не лицензия брокера по недвижимости. Ниже я объясняю по порядку, предлагаю простое решение и привожу доказательства.
Я изучал сайты ваших конкурентов и наткнулся на юридические статьи о рекламе EB-5. Начал разбираться и нашёл информацию, которую вам важно знать.
На сайте есть кнопка «Запросить условия участия». Человек нажимает её и оставляет заявку: «хочу вложить деньги по EB-5 в этот проект».
В США такое вложение по закону считается не покупкой недвижимости, а ценной бумагой, как акции. Так решил федеральный суд. Застройщик и сам оформил это вложение в Комиссии по ценным бумагам США (SEC) как продажу ценных бумаг. Доказательство
Привлекать инвесторов в ценные бумаги, как правило, можно только с отдельной регистрацией для ценных бумаг. Такая есть у инвестиционных брокеров. Ваша лицензия брокера по недвижимости — другая: она на квартиры и дома, а не на ценные бумаги. Доказательство
Итог: сайт собирает заявки инвесторов в ценную бумагу, а для этого, скорее всего, нужна другая лицензия. Окончательно это скажет юрист.
С 2022 года каждый, кто продвигает EB-5 проект, работающий через региональный центр, должен:
Проект на сайте работает через региональный центр, так пишет сам застройщик. Устное разрешение менеджера не заменяет письменный договор. Доказательство
Сейчас подать форму бесплатно. С 30 ноября пошлина будет $2 165. 26 ноября — День благодарения, а 29-е — воскресенье. Поэтому реальный срок — 25 ноября.
На сайте застройщика тоже есть страница про EB-5. Но застройщик продаёт собственную инвестицию. У него свои юристы, официальные документы, и он сам всё оформил в SEC.
А тот, кто приводит ему инвесторов со стороны, по закону посредник. Для посредника правила другие: о них пункт 1 и пункт 2.
За похожую схему уже наказывали. Например, компания Ireeco собирала заявки инвесторов EB-5 через свой сайт, и региональные центры платили ей за каждого инвестора. Комиссия по ценным бумагам США её наказала. Доказательство
Но во всех таких делах люди получали деньги именно за инвесторов. Если вы получаете только комиссию за продажу квартир, ваша ситуация заметно мягче. Это тоже должен подтвердить юрист.
Дел против брокеров по недвижимости во Флориде за рекламу EB-5 я не нашёл. Вопрос лучше закрыть сейчас, пока это просто и бесплатно.
Вместо «Запросить условия участия» будет «Связаться с брокером». Всё остальное останется как есть: объект, планировки, район, рассказ о программе EB-5, дизайн. Люди так же будут писать вам, только как брокеру, а не как в инвестиционную компанию.
| Сейчас на сайте | Станет |
|---|---|
| «Запросить условия участия» | «Связаться с брокером» |
| «Реальный проект. Участие по EB-5.» | «Реальный проект. Факты по документам.» |
| «Изучите инвестицию.» | «Изучите проект.» |
| «Ваши ответы соответствуют профилю, для которого этот проект подготовлен.» | «Эти вопросы — только ориентир. Решение о программе вы принимаете вместе с иммиграционным адвокатом.» |
То же самое на английском, испанском и португальском. Напишите мне «approved», и я сделаю это в тот же день.
Нужен юрист по ценным бумагам. Лучше ваш собственный, а не юрист застройщика: тот работает на застройщика. Вопросы для него — в разделе «Вопросы юристу».
Тогда нужно подписать с проектом письменный договор и подать форму I-956K. До 25 ноября это бесплатно.
Если вы предпочитаете оставить текущий текст, пришлите, пожалуйста, письменное подтверждение вашего юриста, что такая подача допустима. Понимаю, что юристу может понадобиться время. Чтобы на этот период вы были защищены, с 5 ноября я временно поставлю формулировки из шага «Поменять кнопку и несколько фраз». Как только юрист подтвердит, в тот же день верну прежний текст.
Вопросы написаны от вашего имени. Скопируйте их кнопкой ниже и отправьте юристу вместе со ссылкой на эту страницу. Если юрист говорит по-английски, есть кнопка с английским текстом, а саму страницу можно переключить на английский.
Цитаты из официальных текстов и ссылки на них. Все ссылки я проверил 22 октября 2026 года.
«Заинтересованность инвестора EB-5 в визе неразрывно связана с финансовым успехом проекта регионального центра».
“An EB-5 investor’s interest in a visa is inextricably tied to the financial success of the regional center’s project.”
Компания проекта подала в SEC уведомление о продаже ценных бумаг (форма D): 27 инвесторов, минимальное вложение $800 000.
«Ни один дилер или связанное с ним лицо не вправе продавать или предлагать к продаже ценные бумаги в офисах или из офисов в этом штате… без регистрации».
“No dealer or associated person shall sell or offer for sale any securities in or from offices in this state … unless the person is registered…”
В законе Флориды «дилер» — это любой, кто занимается предложением или продажей чужих ценных бумаг. Исключения для агентов по недвижимости там нет. Федеральный закон тоже запрещает склонять к покупке ценных бумаг без регистрации. За нарушение закон Флориды предусматривает уголовную ответственность, а инвестор может отменить сделку.
«Промоутеру следует подать форму I-956K до того, как начать действовать от имени любой из указанных организаций или продвигать любое предложение в рамках программы региональных центров EB-5».
“A promoter should submit Form I-956K before operating on behalf of any of the specified entities or promoting any offering under the EB-5 Regional Center Program.”
Закон об EB-5 с 14 мая 2022 года требует регистрации промоутеров и письменного договора между проектом и каждым промоутером. Застройщик пишет на своём сайте: «The NEXO EB-5 project works with Florida First Regional Center». Сейчас форма бесплатна, с 30 ноября 2026 года — $2 165.
Застройщик пишет о квартирах с программой краткосрочной аренды и управлением на месте. Обычная продажа квартиры — не ценная бумага. Но Комиссия по ценным бумагам ещё в 1973 году указала: если квартиру продают вместе с участием в общей программе аренды, это может стать ценной бумагой. Применимо ли это здесь, скажет юрист.
For Andrey
In short: the “Request participation terms” button on the site collects requests from EB-5 investors. Under U.S. law, this kind of investment is a security, not real estate. Bringing in investors for it most likely requires a different license, not a real estate broker license. Below I explain it step by step, suggest a simple fix and give the evidence.
I was studying your competitors’ websites and came across legal articles about EB-5 advertising. I looked into it and found information you should know about.
The site has a “Request participation terms” button. A visitor clicks it and leaves a request: “I want to invest in this project under EB-5.”
Under U.S. law, this kind of investment is not a real estate purchase but a security, like shares. A federal court ruled so. The developer itself filed this investment with the U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) as a sale of securities. Evidence
As a rule, bringing investors into securities requires a separate securities registration, the kind investment brokers have. Your real estate broker license is a different license: it covers homes and condos, not securities. Evidence
In summary, the site collects investor requests for a security, and that most likely requires a different license. A lawyer will give the final answer.
Since 2022, anyone who promotes an EB-5 project that works through a regional center must:
The project on the site works through a regional center; the developer says so itself. Verbal permission from a manager does not replace a written agreement. Evidence
Filing the form is free now. From November 30 the fee will be $2,165. November 26 is Thanksgiving and the 29th is a Sunday, so the practical deadline is November 25.
The developer’s website also has an EB-5 page. But the developer sells its own investment. It has its own lawyers and official documents, and it made the SEC filing itself.
Someone who brings it investors from the outside is, legally, an intermediary. Different rules apply to intermediaries: see point 1 and point 2.
People have been penalized for a similar setup. For example, a company called Ireeco collected EB-5 investor requests through its website, and regional centers paid it for each investor. The SEC sanctioned it. Evidence
But in all such cases people were paid specifically for investors. If you receive only a commission on condo sales, your situation is much milder. A lawyer should confirm this too.
I found no cases in Florida against real estate brokers over EB-5 advertising. It is better to settle this now, while it is simple and free.
Instead of “Request participation terms” it will say “Contact the broker”. Everything else stays as it is: the development, floor plans, the area, the EB-5 program pages and the design. People will still write to you, just as to a broker rather than to an investment company.
| On the site now | Will become |
|---|---|
| “Request participation terms” | “Contact the broker” |
| “A real development. An EB-5 opportunity.” | “A real development. Documented facts.” |
| “Explore the investment.” | “Explore the development.” |
| “Your answers match the profile this project is prepared for.” | “These questions are only a guide. You decide about the program together with an immigration attorney.” |
The same in Russian, Spanish and Portuguese. Reply “approved” and I will do it the same day.
You need a securities lawyer. Preferably your own, not the developer’s: that one works for the developer. The questions for the lawyer are in “Questions for your lawyer”.
Then you need to sign a written agreement with the project and file Form I-956K. Until November 25 this is free.
If you prefer to keep the current text, please send me written confirmation from your lawyer that it is acceptable. I understand your lawyer may need some time. To keep you protected in the meantime, from November 5 I will temporarily use the wording from the step “Change the button and a few phrases”. As soon as your lawyer confirms, I will restore the previous text the same day.
The questions are written in your name. Copy them with the button below and send them to your lawyer together with a link to this page.
Quotes from official texts with links. I checked every link on October 22, 2026.
“An EB-5 investor’s interest in a visa is inextricably tied to the financial success of the regional center’s project.”
The project company filed a notice of a securities sale with the SEC (Form D): 27 investors, minimum investment $800,000.
“No dealer or associated person shall sell or offer for sale any securities in or from offices in this state … unless the person is registered…”
Under Florida law, a “dealer” is anyone in the business of offering or selling securities issued by others. There is no exception for real estate agents. Federal law also prohibits inducing the purchase of securities without registration. Florida law provides criminal liability for violations, and the investor can cancel the deal.
“A promoter should submit Form I-956K before operating on behalf of any of the specified entities or promoting any offering under the EB-5 Regional Center Program.”
Since May 14, 2022, the EB-5 statute has required promoters to register and requires a written agreement between the project and each promoter. The developer states on its website: “The NEXO EB-5 project works with Florida First Regional Center.” The form is free now; from November 30, 2026 it costs $2,165.
The developer describes units with a short-term rental program and on-site management. An ordinary condo sale is not a security. But back in 1973 the SEC said that selling a unit together with participation in a shared rental program can become a security. Whether this applies here is for a lawyer to say.